ทำไมต้องทำสัญญาก่อสร้าง

1. การก่อสร้างนั้นมีรายละเอียดเยอะมาก
   ในการก่อสร้างนั้นจะมีข้อมูลยิบย่อยมากมาย เช่น แบบสถาปัตยกรรม แบบวิศวกรรมโครงสร้าง แบบวิศวกรรมไฟฟ้าและสื่อสาร แบบวิศวกรรมสุขาภิบาล สเปคของวัสดุที่ใช้ต่างๆ ใบแสดงรายละเอียดปริมาณวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ (BOQ) การรับประกันผลงานในส่วนต่างๆ เป็นต้น ซึ่งเกี่ยวข้องกับราคาการก่อสร้างและเวลาที่จะใช้ในการก่อสร้างทั้งสิ้น ในทางปฏิบัตินั้น ไม่มีทางที่ทั้งผู้ว่าจ้างและผู้รับเหมาจะสามารถจำรายละเอียดทั้งหมดนี้ได้ จึงควรจะต้องลงรายละเอียดทั้งหมดนี้รวมไว้ในสัญญาเพื่อความเข้าใจตรงกัน
2. มูลค่าความเสียหายมีมากมายมหาศาล หากเกิดความเข้าใจคลาดเคลื่อนกัน
   หากไม่มีการระบุรายละเอียดการก่อสร้างให้ชัดเจน ผู้รับเหมาอาจจะใช้วัสดุที่ไม่ตรงกับความต้องการทั้งของผู้ว่าจ้างและมาตรฐานการออกแบบที่จะทำให้เกิดปัญหาในภายหลัง หรือ ผู้ว่าจ้างอาจจะต้องการใช้วัสดุที่มีราคาหรือคุณภาพสูงกว่าที่ผู้รับเหมาจัดหามา ทำให้เกิดปัญหาด้านงบประมาณและความคาดหวังที่ไม่ตรงกัน ทำให้เกิดความขัดแย้งและงานไม่เสร็จสิ้นตามกำหนดเวลา
3. ป้องกันการหลีกเลี่ยงความรับผิดชอบของทั้งผู้ว่าจ้างและผู้รับเหมา
   ในการก่อสร้าง ผู้รับเหมาไม่ใช่ผู้รับผิดชอบทั้งหมดฝ่ายเดียวหากการก่อสร้างไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ เมื่อเกิดสัญญา คู่สัญญาจะมีภาระหน้าที่และความรับผิดชอบต่อสัญญากันทั้งคู่ ผู้รับเหมาจะต้องจัดหาคนงานเพื่อทำงานให้เสร็จสิ้นตามที่ระบุในสัญญา ผู้ว่าจ้างจะต้องชำระเงินตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาทั้งจำนวนเงินและภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยต้องทำการตรวจสอบงานในแต่ละงวดว่าถูกต้องครบถ้วนตามสัญญาไหม การที่ผู้ว่าจ้างไม่เข้าหน้างาน ไม่เข้าไปตรวจสอบ อาจจะทำให้งานบานปลายไม่ตรงตามสเปคที่ต้องการได้ เช่น ผู้ว่าจ้างอาจจะเขียนแบบมาไม่ชัดเจน ทำให้ผู้รับเหมาเข้าใจผิดแล้วทำไปเรื่อยๆโดยไม่มีใครมาทักท้วง สุดท้ายผู้ว่าจ้างต้องให้แก้ไขใหม่ทำให้เสียเวลาต้องมาทำงานซ้ำสองอีกรอบ
   สัญญาจะต้องระบุหน้าที่ความรับผิดชอบของทั้งสองฝ่ายให้ชัดเจนเพื่อป้องกันหากเกิดกรณีฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดไม่รับผิดชอบงานที่ตัวเองต้องกระทำตามสัญญาได้
4. กรณีเกิดการเปลี่ยนแปลงงานจะต้องทำอย่างไร
   เราสามารถพบเห็นกันได้บ่อยๆ ที่มีการเปลี่ยนแปลงวัสดุที่ใช้หรือแบบที่ใช้จากแบบและสเปคที่ตกลงกันไว้ในสัญญา การเปลี่ยนแปลงงานนี้อาจะมีผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายและระยะเวลาการก่อสร้าง ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงงานนี้อาจเกิดได้หลายสาเหตุ ที่พบเห็นกันได้บ่อยๆ คือ เมื่อการก่อสร้างเกิดขึ้นจริง ผู้ว่าจ้าง (ซึ่งส่วนมากไม่มีความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้าง) ไม่พอใจกับวัสดุที่ใช้ ทั้งๆ ที่ผู้รับเหมาทำการก่อสร้างโดยใช้วัสดุตามที่ตกลงกันในสัญญา จึงต้องการเปลี่ยนวัสดุที่ใช้ใหม่ หากผู้รับเหมาตกลงที่จะเปลี่ยนแปลงวัสดุจามที่ผู้ว่าจ้างต้องการ จะทำให้เกิดความล่าช้าและค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ดังนั้น ในสัญญาควรจะต้องระบุว่า หากเกิดการเปลี่ยนแปลงงาน ผู้ว่าจ้างจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นและยินยอมให้มีการขยายเวลาการก่อสร้างให้ผู้รับเหมา  การระบุเรื่องการเปลี่ยนแปลงงานนี้ให้ชัดเจนจะเป็นการป้องกันการพิพาทและปัญหาอื่นๆ ที่จะตามมาจากการเปลี่ยนแปลงงาน
5. หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน จะตกลงกันอย่างไร
   ในสัญญาควรจะระบุเรื่อง กรณีเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันหรือที่ฝรั่งเรียกว่า “การกระทำของพระเจ้า (Act of God)” เช่น น้ำท่วม โรคระบาด ฯลฯ ที่ไม่สามารถป้องกันได้ (ย้ำนะครับว่า “ไม่สามารถป้องกันได้”) และทำให้งานการก่อสร้างเกิดความเสียหายหรือชะงักลง หน้าที่ความรับผิดชอบของคู่สัญญาจะเป็นอย่างไร ผู้รับเหมาจะสามารถขอขยายเวลาการก่อสร้างจากผู้ว่าจ้างโดยไม่ถูกปรับหรือไม่ ค่าเสียหายที่เกิดจากเหตุการณ์นี้ใครเป็นผู้รับผิดชอบ หรือคู่สัญญาจะตกลงกันทำประกันเผื่อไว้เพื่อป้องกันความเสียหายและค่าเสียเวลาจากเหตุการณ์ฝีมือพระจ้านี้
6. ระยะเวลาในการรับประกันผลงาน
   การประกันคุณภาพผลงานหลังจากการับส่งมอบงาน โดยระยะเวลาประกันงานขึ้นอยู่กับประเภทงานและการเจรจา โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ 1-5 ปี ซึ่งหากเกิดความเสียหายเกิดขึ้นในระยะเวลาเอาประกันเนื่องจากงานที่ผู้รับเหมาได้ทำขึ้นไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างไม่เรียบร้อย ใช้วัสดุไม่ดีหรือการก่อสร้างไม่ตรงตามหลักสถาปัตยกรรมหรือวิศวกรรม เช่น หลังคารั่ว บ้านมีรอยแตกร้าว หรือสาเหตุอื่นใดที่ไม่เกี่ยวข้องกับภัยธรรมชาติ ผู้รับเหมาจะตกลงทำการแก้ไข ซ่อมแซ่มให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานดังเดิมภายในระยะเวลาที่ระบุไว้โดยผู้รับเหมาจะต้องออกค่าใช้จ่ายเองทั้งสิ้น แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างทำการต่อเติมอาคารจนผิดหลักทางวิศวกรรม เป็นเหตุให้ตัวอาคารเกิดการชำรุดเสียหาย จะถือว่า “การประกันคุณภาพงาน” สิ้นสุดลงทันที
7. สิทธิในการยกเลิกสัญญา
   การผิดสัญญาไม่ว่าจะเป็น การสร้าง ต่อเติม รื้อถอน อาคาร ตึกต่างๆ นั้น บางครั้งจะมีปัญหา เช่น ผู้รับเหมาทิ้งงาน ทำงานไม่เรียบร้อย ทำไม่ตรงแบบ งานเสร็จล่าช้า หากเกิดกรณี ผู้ว่าจ้างต้องมีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญา และต้องจ้างผู้รับเหมารายอื่นเข้ามาทำต่อ แต่อย่าลืมว่าการบอกเลิกสัญญาดังกล่าวต้องสมเหตุสมผลและชอบด้วยกฎหมาย มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8605/2552 ที่ ผู้ว่าจ้างได้ทำการเปลี่ยนแปลงแบบแปลนก่อสร้างไปจากเดิมหลายประการ ทำให้การก่อสร้างล่าช้าออกไปจนไม่สามารถทำให้เสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนดอย่างแน่นอน ผู้ว่าจ้างมีเจตนาให้มีการเปลี่ยนแปลงในข้อสาระสำคัญแห่งสัญญา โดยมิได้ถือเอาระยะเวลามาเป็นนัยยะสำคัญ การทำงานล่าช้ากว่ากำหนดจึงไม่ใช่ความผิดของผู้รับจ้างหรือผู้รับเหมา ผู้ว่าจ้างจึงมาสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยอ้างเหตุผลว่าผู้รับจ้างทำงานล่าช้ากว่ากำหนดนั่นเอง
   ทางผู้รับเหมาก็มีสิทธิในการบอกเลิกสัญญาผู้ว่าจ้างด้วยเช่นกัน มีหลายกรณีที่ผู้ว่าจ้างค้างค่าชำระงวดแล้วผู้รับเหมาสามารถเลิกสัญญาได้
   ดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่า ไม่ว่างานก่อสร้างจะมีขนาดเล็กหรือใหญ่ ผู้ที่เกี่ยวข้องก็ควรจะให้ความสำคัญในการทำสัญญาให้ละเอียดถี่ถ้วน เพื่อให้งานเสร็จตามความต้องการและเป็นการ win-win กันทั้งผู้ว่าจ้างและผู้รับเหมา ทั้งนี้การทำสัญญาจะมีรายละเอียดหรือขอบเขต ข้อกำหนดต่างๆ ที่อาจจะไม่เป็นธรรม ดังนั้น ไม่ว่าเราจะเป็นผู้ว่าจ้างหรือผู้รับเหมา เราควรจะต้องศึกษาเงื่อนไขต่างๆ ในสัญญาการก่อสร้างก่อนที่จะทำสัญญา เพื่อที่จะลดความขัดแย้งและป้องกันการเสียเปรียบของเงื่อนไขต่างๆ ในสัญญา

เรียนรู้เพื่อระวังถึงเงื่อนไขต่างๆ เพื่อป้องกันการเสียเปรียบในการอบรม Be Aware of Unfair Conditions in Construction Contract ได้ที่ Link นี้