ไม่อยากให้เกิดปัญหางานก่อสร้าง ขอบเขตงานและสัญญาข้อตกลงต้องให้ชัดเจน

ไม่อยากให้เกิดปัญหางานก่อสร้าง ขอบเขตงานและสัญญาข้อตกลงต้องให้ชัดเจน

          ในงานก่อสร้าง เราคงเคยได้ยินเรื่องซ้ำๆ เช่น งบก่อสร้างบานปลาย ก่อสร้างไม่ตรงตามแบบ งานไม่ได้คุณภาพ งานล่าช้า การจ่ายเงินล่าช้า ผู้รับเหมาเรียกร้องค่าจ้างเพิ่ม และขอขยายเวลาก่อสร้าง เป็นต้น สุดท้ายหากตกลงกันไม่ได้ก็จะเกิดข้อพิพาท ข้อขัดแย้งตามมา และอาจถึงขั้นผู้รับเหมาทิ้งงาน มีการบอกเลิกสัญญา ไปจนถึงขั้นฟ้องร้องเป็นคดีความกันเลยที่เดียวครับ

          ปัญหาดังกล่าว จะว่าไปแล้วก็สามารถป้องกันได้ หากมีการวางแผน เตรียมการ บริหารจัดการ กำหนดขอบเขตงานและความต้องการของเจ้าของให้ชัดเจน ซึ่งวันนี้เราก็จะมาคุยกันเรื่อง การกำหนดขอบเขตงานและสัญญาข้อตกลงให้ชัดเจนกันนะครับ ส่วนรายละเอียดข้อควรพิจารณาเรื่องขอบเขตงานและสัญญาข้อตกลงจะเป็นอย่างไรมาดูกันครับ

1.กำหนดวัตถุประสงค์ของโครงการ
          ข้อนี้อาจจะกว้างไปนิดครับ แต่ก็พอจะสรุปได้คือ เจ้าของต้องการทำอะไร วัตถุประสงค์ Function การใช้งาน ต้องการให้สิ่งปลูกสร้างมีหน้าตาแบบไหน เป็นต้น ซึ่งการทราบวัตถุประสงค์ของโครงการอย่างน้อยก็ทำให้ผู้ที่เกี่ยวข้องกับโครงการไม่หลงทางครับ จากนั้นก็จะมาลงรายละเอียดอีกทีครับ

2.งบประมาณ
          เรื่องงบประมาณเป็นเรื่องสำคัญ ดังนั้น การควบคุมบริหารจัดการงบประมาณควรเริ่มตั้งแต่การออกแบบ การประกวดราคา ขั้นตอนวิธีการก่อสร้าง ซึ่งในทุกขั้นตอนมีผลต่องบประมาณก่อสร้างครับ
และที่ไม่ควรมองข้ามก็คือ ขอบเขตงานและสัญญาข้อตกลงนี่แหละครับ ยกตัวอย่าง เช่น หากให้ผู้รับเหมาเพิ่มระยะเวลาประกันผลงานจาก 1 ปี เป็น 2 ปี หรือค่าปรับที่สูงขึ้น หรือเครดิตการจ่ายเงินที่ช้าลง หรือการตัดเงินล่วงหน้าออกหรือน้อยลง แน่นอนว่าผู้รับเหมาคงต้องบวกราคาเพิ่มขึ้นแน่นอนครับ

3.      ระยะเวลา แผนงาน และ Milestone
          การกำหนดระยะเวลา แผนงาน และ Milestone ที่ถูกต้องสอดคล้องกิจกรรมการก่อสร้างมีความสำคัญอย่างยิ่งที่จะทำให้งานลื่นไหล มีการส่งไม้อย่างต่อเนื่อง แต่ก็ต้องอาศัยผู้มีความรู้ประสบการณ์ในการวางแผนงานดังกล่าว
          ปัญหาที่พบเห็นได้บ่อย คือ มีการโทษกันไปมาระหว่างผู้รับเหมาและเจ้าของ หรือระหว่างผู้รับเหมากันเองว่างานล่าช้าเกิดจากใคร
          ดังนั้น กรณีที่โครงการมีหลาย Parties เข้ามาทำงานร่วมกัน ก็ควรจะกำหนด Milestone หน้าที่การประสานงาน และการส่งมอบงานรวมถึงวันส่งมอบงานเพื่อต่อไม้ให้ผู้รับเหมางานอื่นๆ เข้ามาทำงานให้ชัดเจน                                                                             

4.การออกแบบ
          การออกแบบ ถือเป็นต้นน้ำที่สำคัญ ที่มีผลในเรื่องราคา รูปแบบ Spec และรวมถึง Function การใช้งาน
          ซึ่งแน่นอนว่าการออกแบบนั้น จะต้องคำนึงถึงความต้องการวัตถุประสงค์ของโครงการ เรื่องงบประมาณ การก่อสร้าง การใช้งาน และรวมไปถึงการนำแบบทุกงานมารวมกันเพื่อตรวจสอบว่าแบบต่างๆ มีความขัดแย้งกันหรือไม่

5.มีอะไรไม่เข้าใจต้องถาม ต้องเคลียร์ให้ชัด
          ในขั้นตอนการประกวดราคา จะกำหนดให้มีการถาม-ตอบ เพื่อให้ผู้เข้าประกวดราคามีความเข้าใจในงานก่อสร้างและเสนอราคาได้ครบถ้วนถูกต้องตามวัตถุประสงค์ของโครงการ และการถามตอบนี้คงไม่จำกัดแค่ผู้เข้าประกวดราคา ที่ปรึกษาและผู้ออกแบบ ก็อาจจะมีคำถามได้ครับ
บางโครงการอาจกำหนดใน TOR ว่าหากผู้เข้าประกวดราคาไม่มีข้อสงสัยให้ถือว่าเข้าใจแล้ว
          แม้ในขั้นตอนการก่อสร้างหากมีอะไรไม่ชัดเจนไม่เคลียร์ก็ต้องมีการถาม-ตอบกันให้ชัดเจนนะครับ

6.ระบุถึงเอกสารประกอบให้ชัด
          เนื่องจากในขั้นตอนตั้งแต่การจัดซื้อจัดจ้างกว่าจะได้มีการทำสัญญา อาจจะมีเอกสารประกอบหลายส่วนหลายเวอร์ชั่น ก็ควรจะระบุให้ครบถ้วนชัดเจน รวมถึงควรทำเป็น List ของเอกสารให้ครบถ้วนชัดเจน และควรระบุถึงลำดับความสำคัญของเอกสารให้ชัด                                                                                   

7.การสำรวจพื้นที่จริงของผู้เกี่ยวข้อง
          การเสนอราคา ลักษณะพื้นที่ก่อสร้างมีผลต่อราคาค่าก่อสร้างอย่างมาก เช่น แหล่งธุรกิจ แหล่งการค้า แหล่งที่การจราจรติดขัด แหล่งที่เคยเป็นบ่อน้ำ แหล่งที่มีประชากรอาศัยอยู่รอบสถานที่ก่อสร้าง สถานที่ที่จะต้องรื้อถอนสาธารณูปโภคเดิม เป็นต้น
ดังนั้น ผู้เข้าร่วมเสนอราคาควรเข้าสำรวจสถานที่ก่อสร้าง รวมถึงต้องนำเรื่องรายงานการสำรวจดินมาประกอบการเสนอราคาด้วย

8.การประสานงาน กฎระเบียบการทำงาน
          สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามในงานก่อสร้าง เมื่อมีผู้ที่เกี่ยวข้องหลายฝ่ายเข้าไปมีส่วนร่วมในงานก่อสร้างโดยเฉพาะผู้รับเหมาที่เข้ามาทำงานพร้อมๆ กัน ควรมีกฎกติกาในการทำงานร่วมกันให้ชัดเจน รวมถึงค่าใช้จ่ายในส่วนกลาง การประสานงานเรื่อง การเข้าพื้นที่ แบบ และแผนงาน เป็นต้น
          ในการประสานงานดังกล่าว ผู้รับเหมาหลักอาจได้รับค่าประสานงานด้วย ซึ่งก็อยู่ที่ข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา

9.กำหนดเรื่องหลักประกันและความเสี่ยงให้ชัด
          ทั่วไปเรามักจะมองข้ามเรื่องความเสี่ยง จะมานึกถึงอีกที่ก็เกิดปัญหาขึ้นมาแล้ว ดังนั้น เราควรจะทำ Check List ของงานและพิจารณาว่าแต่ละขั้นตอนมีความเสี่ยงอะไรบ้าง เช่น ผู้ออกแบบและที่ปรึกษาควรพิจารณาเรื่องประกันภัยวิชาชีพ PII / ช่วงประกวดราคามี BID BOND / ช่วงเบิกเงินล่วงหน้ามี Advance Payment Bond / ระหว่างทำงานก่อสร้างมี Performance Bond / ช่วงรับประกันผลงานมี Maintenance Bond เป็นต้น
นอกจากนั้นในระยะเวลาก่อสร้างก็ควรมีประกันภัยงานงานก่อสร้าง CAR เป็นต้น
          ดังนั้น ควรนำเรื่องหลักประกันความเสี่ยงมาพิจารณาในขอบเขตงานและสัญญาข้อตกลงด้วย

10. มีตัวอย่างสัญญา และแบบฟอร์มมาตรฐาน
          การมีตัวอย่างร่างสัญญาตั้งแต่แรกก็จะช่วยให้ผู้เข้าเสนอราคาประเมินขอบเขตหน้าที่ความรับผิดชอบ และราคาที่จะต้องเสนอได้ชัดเจนยิ่งขึ้น รวมถึงช่วยให้การทำงานสะดวกรวดเร็วขึ้นครับ

11.  ระบุถึงทางออกแนวทางแก้ปัญหา
           ในงานก่อสร้างคงปฎิเสธไม่ได้ว่าจะไม่มีปัญหาใดๆ เกิดขึ้น ดังนั้น ในสัญญาข้อตกลงก็ต้องระบุถึงทางออกเพื่อให้งานเดินหน้าได้ เช่น กรณีเอกสารสัญญาขัดแย้งกัน แบบขัดแย้งกัน แบบขัดแย้งกับ Spec เป็นต้น
หรือกรณีอื่นๆ ก็ เช่น หากมีการทำผิดสัญญา ก่อสร้างผิดแบบ กรณีเช่นนี้ก็ต้องมีวิธีการข้อตกลงที่เป็นธรรมและให้งานเดินหน้าต่อไปได้                                                                               

12.  ระบุถึงการบอกเลิกสัญญา
          ตอนเริ่มงานก็คงไม่มีใครที่คิดจะอยากบอกเลิกสัญญานะครับ เพราะจะมีปัญหาความยุ่งยากตามมาอีกมาก แต่ครั้นเมื่อมีเหตุจำเป็นแล้วหากไม่บอกเลิกสัญญาความเสียหายก็อาจจะรุนแรงมากขึ้น ดังนั้น หากมีการบอกเลิกสัญญากันก็ควรจะระบุเงื่อนไขข้อตกลงให้ชัด


บทสรุป
          ก็ตามหัวข้อเลยครับ หากไม่อยากให้เกิดปัญหางานก่อสร้างในภายหลัง การทำงานก่อสร้างนอกจากพิจารณาตามแบบ ตามสเปค ตาม BOQ การจ่ายเงิน และตามแผนงานแล้ว สิ่งที่ต้องไม่มองข้ามคือ การเข้าไปเน้นย้ำเรื่องกำหนดขอบเขตงานและสัญญาข้อตกลงให้ชัดตามข้างต้นเลยครับ รับรองประเด็นปัญหาต่างๆ นานา จะลดลงเยอะเลยครับ